INSPECCIONES DE BAJA TENSION EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
La seguridad eléctrica en las zonas comunes no es opcional, es una obligación legal y una responsabilidad colectiva. Cumplir con los plazos de inspección protege la integridad de las personas y los bienes y evita sanciones.
¿CUANDO SON OBLIGATORIAS?
En Cataluña, las comunidades de propietarios tienen la responsabilidad legal de mantener en condiciones de seguridad todas las instalaciones comunes del edificio, incluidas las eléctricas. Esta obligación se deriva del Libro V del Código Civil de Cataluña (Ley 5/2015, de 13 de mayo), que regula la propiedad horizontal y establece el deber de conservación de los elementos comunes. Dentro de estas obligaciones se encuentra la inspección periódica de las instalaciones eléctricas de baja tensión en determinadas zonas, como garajes, jardines con alumbrado exterior y piscinas comunitarias. Estas inspecciones están reguladas por: El artículo 21 y la Instrucción Técnica Complementaria ITC-BT-05 del Real Decreto 842/2002, que aprueba el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. La Sección 4 del Decreto 192/2023, de 7 de noviembre, sobre seguridad industrial en Cataluña.
¿QUE INSTALACIONES ESTAN OBLIGADAS A PASAR INSPECCIONES PERIODICAS?
La normativa vigente establece la obligación de inspección periódica cada 5 años en las siguientes instalaciones:
1. Garajes comunitarios con más de 25 plazas Se consideran locales de pública concurrencia y, por tanto, deben ser revisados periódicamente. La inspección abarca todos los elementos eléctricos, como cuadros, alumbrado, ventilación forzada, detectores de monóxido de carbono, etc.
2. Instalaciones eléctricas de piscinas comunitarias Aunque el uso esté restringido a los vecinos, las piscinas se consideran espacios de pública concurrencia. Las instalaciones eléctricas asociadas (bombas, focos, depuración, etc.) deben someterse a revisión cada 5 años.
3. Zonas ajardinadas o comunes con iluminación exterior Si la potencia instalada del conjunto de alumbrado exterior supera los 100 kW, es obligatoria la inspección quinquenal. Este caso es menos frecuente en comunidades pequeñas, pero común en urbanizaciones o grandes complejos residenciales.
¿Quién debe realizar la inspección? La inspección debe ser realizada por un Organismo de Control Autorizado (OCA). Este organismo emite un informe oficial que la comunidad debe conservar. En caso de detectarse deficiencias, estas deberán ser corregidas por un instalador autorizado en el menor plazo posible. Como administrador de fincas, es habitual que seas tú quien coordine esta gestión en nombre de la comunidad.
¿QUIEN DEBE REALIZAR LA INSPECCION?
La inspección debe ser realizada por un Organismo de Control Autorizado (OCA). Este organismo emite un informe oficial que la comunidad debe conservar. En caso de detectarse deficiencias, estas deberán ser corregidas por un instalador autorizado en el menor plazo posible. La solicitud de la inspeccion la debe realizar la comunidad, normalmente a traves de su administrador.
CONSECUENCIAS DE NO REALIZAR LA INSPECCCION
No cumplir con la obligación de inspección puede tener consecuencias serias:
- Sanciones administrativas por parte de la administración competente.
- Pérdida de cobertura del seguro en caso de siniestro (por ejemplo, un incendio eléctrico).
- Responsabilidad civil o incluso penal si se producen daños a personas o bienes debido a una instalación en mal estado.
Más allá del cumplimiento normativo, estas inspecciones son una herramienta preventiva clave para la seguridad de todos los vecinos.
